在任何国家里，外商投资都是实现增长的关键部分。投资可提高生产力、创造就业机会和扩大经济规模。投资所带来的这些效益又可以通过提高居民收入和增加产品供应来造福整个社会。

投资所创造的收益可以增加政府税收收入。反过来，政府税收收入的增加可进一步改善政府服务。当投资来源于海外其他国家，则可进一步扩大效益。例如，企业可从开放的全球供应链、新的国际市场和技术发展进步中获益。简而言之，外商投资曾经是、现在是、将来也会是维持澳大利亚居民生活水平的基础。

外商投资效益

企业扩张：企业可从扩大生产的机遇中获益。

经济多样化：家庭可从日益多样化的商品和服务中获益。

生产力：技术和知识转让可提高生产力。

就业机会：就业机会增加可惠及家庭。

全球联系：企业可从日益联系紧密的全球供应链中获益。

竞争：企业间竞争加剧可激励企业提升产品供应和降低产品价格，从而惠及家庭。

一方面，经济学家和政治人士广泛认可，外商投资可促进澳大利亚生产力的发展并实现自然比较性优势。实际上，澳近期有关企业税率削减政策的讨论反应了澳政府吸引全球资本的诉求。另一方面，澳当地社会对外商投资的效益却褒贬不一。

本文将重点阐述澳大利亚从外商投资中获得的显著效益，尤其关注中国投资新领域所孕育的巨大发展机会。

毫无疑问，中国对澳大利亚经济的繁荣发展至关重要。外商投资给澳大利亚所带来的好处并不只是停留在“言语”、更是落到了实处。

随着澳大利亚经济的转型，中国市场的需求增加无疑将惠及澳大利亚市场。

事实上，澳大利亚上个十年的“矿业繁荣”，中国经济的崛起功不可没。矿业繁荣虽只能带来一时的鼎盛，却为实实在在地提高了澳大利亚居民的收入。

今天《澳洲财经见闻》与您主要探讨的是，由澳大利亚中国工商业委员会发布的题为《繁荣的伙伴——澳大利亚受益于中国投资》的研究报告。

报告由澳中商会、德勤会计师事务所和澳新银行团队共同合作完成，并以中国古钱币“招财进宝”作为封面，寓意中澳经济合作为两国经济蓬勃发展所带来的不竭动力。

一．概述：中国经济的崛起可惠及澳大利亚

报告显示，2015年中国在澳投资额达750亿澳元（约合3860亿元人民币）。相较于以往主要集中于铁矿石、煤炭等能源产业，近几年来中资更集中于交通、农产品、保健品、房地产等行业，体现出中澳两国经济向服务业驱动转型的趋势。

报告还着重研究了中国对澳洲的农业、旅游业以及医药保健这3个行业的投资。以旅游业为例，报告认为正是由于中国赴澳旅游人数的大幅提升以及中国对该行业投资的扩大，当地酒店、航空、餐饮以及旅游纪念品等一系列衍生产业都得到了长足发展。

中国居民收入水平上升和中产阶级的兴起为澳大利亚的增长提供了新动能。中国富裕消费者可用支出日益增加，他们开始越来越追求优质食品和绿色产品，向往国际度假胜地和知名学府。得益于独特的地理优势，澳大利亚将从上述食品和服务贸易中受益。

据《澳洲人报》此前报导，德勤机构的经济模型是基于中国今年的经济增长从6.5%下滑至不到3%的情况设立的。如果中国今年出现经济衰退，澳洲将损失50万个工作职位，房价下跌9%，澳洲人的家庭财富将损失6000亿澳元；股价将暴跌17%，再添损失3000亿澳元；公司总体销售将会下跌8%，利润下跌19%。

其中，建筑业和采矿业受到的冲击将是最大。在50万个流失的工作中，建筑业占的比例将超过三分之一，该行业将萎缩25%。

如果这种情况发生，在政府预算已经存在很大赤字，利率也已经维持在历史低位的情况下，澳洲所能做的已经很少了。“我们已经没有足够的弹药来抵御这样的危机，” 德勤机构的合伙人、经济师理查森（Chris Richardson）说。他还认为澳洲的房价被高估了30%。

而中国经济衰退可能会因为贸易战、银行危机或者不动产价格下跌使得公众丧失信心而被触发。

理查森表示，虽然中国经济衰退并不是他预测的重点，但是澳洲债务的增加、依赖政府经济刺激保持经济增长的状况在全球贸易紧张的情况下确实面临着风险。

他认为，自从上世纪50年代早期，澳洲与英国的关系不再紧密后，澳洲对于中国的依赖性高于世界上任何其它国家。

二．澳大利亚依赖外商投资，方可从亚洲繁荣中受益

如上个十年的矿业繁荣，面对不断增加的商品和服务需求，澳大利亚相关行业企业需要进一步投资，扩大规模，才能抓住满足市场需求所带来的巨大机遇。

事实上，澳大利亚每年支出需占GDP 20%，才能避免减值，保持目前的资本存量水平。所有这些支出仅靠澳大利亚本国投资是不够的。尽管澳大利亚居民储蓄率较其他发达经济要高，但是居民储蓄总量尚不足以满足资本要求。换而言之，其中的缺口需要靠外商投资来填补。

上个十年，外商投资帮助澳大利亚取得了矿业繁荣的伟大经济成就。随着矿业投资热潮的消退，澳大利亚需要寻求自身存在比较优势的新的增长行业。

目前，澳大利亚的外商投资主要来自美国（27%，或8610亿澳元）和英国（16%，5160亿澳元）。但是对澳投资增速最快的国家当属中国。2010至2016年，中国对澳投资额翻了四番，从190亿澳元激增至870亿澳元。

更为重要的是，中国新增投资主要集中在服务行业和其他消费行业如医疗、旅游和农业等，助力澳大利亚实现经济转型。

外国投资给澳大利亚带来了巨大好处。

当海外投资者以直接投资的形式进行资本投资时，通常是因为他们看到了能够挖掘到潜在价值的商业机会，其中包括：

• 能让自己的生意成为全球供应链的一环或进入国际市场的机会，而不再仅仅局限于自身现有的业务范围。
• 能为企业带来更为强大的行业管理技术、专业知识，使其能够从当前运营中获得更大的价值。
• 能通过注入资本，使企业能够更加有效的快速扩张，以满足不断增长的产出需求。

事实上，通常情况下，澳大利亚与海外投资者往往是利益共同体。

以上合作也能在许多层面上为澳大利亚创造许多新的商业机会；不管是获得额外资本的企业和得到扩大业务规模的上游供应商，还是得到更多就业机会、更多薪酬的澳大利亚工人，就连澳大利亚的消费者也因有了更多的选择而获利。

三．分析：中资对澳洲农业、健康、旅游产业投资

澳大利亚非常适合于在世界的食品市场，尤其是亚太地区的食品市场寻求发展。澳大利亚的地理优势（包括航班数量增加和时区跨度小）以及其经济发展的国际化为它在亚太地区进行西方投入提供了充实的条件。

亚太地区的食品加工业正在高速发展，精加工食品的进口量每年的增长速度为20％左右。澳大利亚在亚太地区的战略地位使它更易于接近这些新兴繁荣的市场。

澳大利亚在吸引外资方面也具有优势。表现在其食品加工原料价格低，清洁卫生及鲜嫩，接近现有的生产设备。近几年来生产率大幅度增长，劳动成本降低。

1.澳农业发展受益于亚洲对优质食品需求的增长

澳大利亚的农业自19世纪以来都呈现繁荣发展之势，至今仍是澳大利亚主要的经济产业之一。

来源：ABS； Deloitte Access Economics

但由于近年来，亚洲对优质食品的需求量不断攀升，澳大利亚的农产品出口结构发生了较大的改变。已经从羊毛是最大量出口产品改为牛肉及其他肉类产品。据悉，2015年此类产品的出口额达到了130亿澳元，其中，中国需求最为突出。

但据澳新银行估计，从现在开始到2050年，澳大利亚需要额外6000亿澳元的农业投入来扩大生产，另外还需要4000亿澳元支持现有农场周转，鉴于国内投资者对本国农业投资水平相对较低，外资已成为澳洲发展农业的重要资本来源。

但澳大利亚Powell Tate公司和中国万博宣伟（Weber Shandwick）公共关系咨询公司公布的一份报告显示，投资澳大利亚农场或农业企业的中国投资者如果想要在当地运营，必须获得当地的社区的广泛认可。

报告指出：“虽然澳大利亚对中国投资本地农业并不存在强烈的排外心理。但是对于此类投资，澳大利亚当地依旧存在明显的误解。”

澳大利亚对中国投资当地农业存在的误解/误区包括：中国投资者往往是国有企业，代表政府进行投标。相比当地居民，他们更关心的是利益；他们往往无视环境且常常忽视当地社区和敏感性问题。

报告还指出，澳大利亚农业需要中国的投资并且关于此类的投资的各种担忧是可以解决的。

为此，中国企业必须需要采取让利益相关方充分参与的战略，以便向市场传达自身投资意愿，向当地社区传达这样的一种信念。即他们的投资不仅会惠及当地社区，甚至对整个澳大利亚国家都是有益的。”

中国投资者必须意识到没有哪一个联邦政府或州政府当局可以颁发“社会许可证（Social Licence）”，表示当地社区对拟定外商投资的广泛认可。

成功往往取决于理解怎样的行为才能赢得当地社区群体的心？怎样的行为才能获得特定情况下特定利益相关方的认可？以及对瞬息万变形势的理解和把握。”

报告同时也强调，收购某项资产仅获得FIRB的批件并不足以确保就一定能够在澳大利亚进行顺利运营。

部分中资企业对澳投资成功的“秘诀”往往在于采取了“建立合资企业进行合作的模式（joint venture partnership approach）”。报告援引中国新希望集团（New Hope Group）的成功作为例证。后者通过与澳大利亚当地所有者进行合作，并保留了当地管理层和与当地社区的联系而取得了成功。

报告同时也发现，澳大利亚有些地方对中国投资当地农业的一些负面认识在很多项目未能获得当地广泛认可后有所恶化。这些项目之所以失败往往就是未能融入当地社区、让利益相关方充分参与的结果。

此外，报告也承认去年对于中国对澳投资而言确是“充满动荡的一年”。中国企业竞标sprawling Kidman牛场和新兰威尔士州配电网络公司均被澳大利亚联邦政府以“国家安全”为由否决。

当澳大利亚农场主联合会主席菲奥纳·辛森（Fiona Simson）被问道澳大利亚是否需要中国投资时，他的回答是肯定的。他说：“目前澳大利亚农业具有巨大的投资潜力。我们看到在过去12个月内，澳大利亚农业以前所未有的增长率强劲发展。我们需要投资，不单单是来自中国的投资。我们需要来自全球各地的投资。毫无疑问，来自中国的投资或其他海外投资将在澳大利亚农业中占据相当大的份额。我们目前还没有获得能够充分利用澳大利亚农业发展潜力的境外资本。”

2.澳大利亚受益于亚洲蓬勃发展的旅游业

澳大利亚自然风光秀丽，动植物资源丰富，气候宜人适合旅游，是海外游客重要的旅游目的地之一。

来自亚洲的旅游需求在实现澳大利亚国际入境旅游增长中将起关键作用。亚洲是全球发展最快的旅游市场。强劲的经济增长、日益增多的城市富裕中产阶级和全球发展最快的航空业是主要的推动因素。

目前，旅游业已经成为澳大利亚五大支柱产业之一，澳大利亚最关键的20个行业中全球增长预测速度排在第二位。据预计，2013-2033期间，澳大利亚旅游业的增长将超过400%。而这些增长大部分来自中国。

过去十年的时间里，中国游客来澳数量约增长了380%，而在澳消费额度更是同比增长了660%。

为了更好的利用这一需求的增长，澳大利亚旅游业从业者也已经开始针对亚洲游客，尤其是中国游客作出一系列调整；

例如：酒店会培训接待客人时的亚洲文化，引入中文菜单，并优化菜品，加入亚洲口味餐饮服务。

近年来酒店投资倍受海外投资者的青睐。2017年亚太地区的酒店投资额预计将保持在80亿美元至90亿美元之间，与2016年的交易额85亿美元大致持平。

中国投资者对酒店房地产的购买热情依然不减。中国资本将在全球酒店业市场上继续保持活跃，投资者将密切澳大利亚市场的购买机会。

同时，澳大利亚入境游客人数飙升，将导致酒店需求不断增长，在悉尼和墨尔本尤为突出。因此，澳大利亚各个城市将有更多酒店上市，以缓解供应紧张局面。

2016年澳洲国际和国内游客人数、旅游支出和逗留时长均创下历史新高，共创造了1210亿澳元经济收入。

截至2017年3月为止的一年里，澳国内游客过夜支出达617亿澳元，“一日游”旅客支出196亿澳元，国际游客花销达398亿澳元。从2014-2017年的三年里，各州和领地的国际和国内旅游支出均录得两位数增长。

塔州以54%的增长排名第一，其次到北领地的46.5%和首都领地的35.3%。此外，澳人过夜度假游客数量增长3%至9170万人次，而新州游客过夜次数达2940万次，旅游支出达167亿澳元。

澳大利亚自然景观和人文景观遍布全国。北部的北领地海岸地带，东、西、北三面环绕着美丽的金色沙滩，经常举办多种水上活动。南部的布里斯班是澳大利亚主要的度假中心，全年均能开展旅游活动；悉尼和墨尔本地区则以夏季海滨旅游活动为主；塔斯马尼亚农场景观有鲜明的英国特色。中西部的荒漠或半荒漠地带，有著名的乌卢鲁国家公园及其中的艾尔斯巨石和奥尔加山。

旅游业带动酒店业、豪华度假村、自然旅游区、旅行社、餐饮饭店、娱乐消费、交通运输公司以及零售与教育机构等多个行业发展。

截至2013年6月，澳大利亚有26.7万家旅游相关企业，其中约95%的企业是中小微企业，大型企业主要分布在住宿酒店业、餐饮业和零售业。

2013/2014财年，澳大利亚客房供应超过23万间，悉尼、墨尔本、阿德莱德入住率高达82%、78.9%和75.4%。根据高力（Colliers）的报告，2013年澳大利亚酒店业总销售额超过1550亿澳元，增加20%，是自2007年以来最高交易量。

收益的高增长吸引了众多主权财富基金和全球机构投资者，2013年澳大利亚酒店业吸引外商直接投资19亿澳元，韩国未来资产环球投资公司、上海绿地集团等企业均在澳有投资。

2012年首府城市住宿入住率又创新高，悉尼、珀 斯、墨尔本和布里斯班的入住率超过80%。强劲的需求大大提高了近年来酒店业的平均可用客房收益并预计将继续增长，未来三年预计每年增长4.8%。

预计到2025年，悉尼酒店每晚的价格将涨至346澳元。据了解，今年悉尼酒店每晚的平均价格为237澳元，但Dransfield的《2017酒店未来报告》（Hotel Futures 2017 report）指出，未来8年，该市的酒店行业将会繁荣发展，到2025年，酒店单晚的价格将增长46%，达到346澳元。

近年来，中国企业逐渐将投资目光转向海外市场。而悉尼的高端酒店市场也开始受到国际投资者持续的强烈关注，各路收购大军中亚洲投资人尤其醒目，而中国投资者作为后起力量有望扮演领军角色。

澳大利亚旅游局(Tourism Australia)就中国游客赴澳旅游关键考量因素进行了调研。结果显示45%的游客认为是澳洲的美食和美酒。尽管目前普遍是组团旅游，但是“自由行和独自旅游”日趋流行。尤其是对于年轻一代，更是如此。同时，这种趋势的改变也表明中国游客对不同“旅游体验”的兴趣上升。

中企澳洲投资实例

2016年澳大利亚旅游业投资中，中国投资者占到了38%。事实上，中国买家已经豪掷数亿澳元，购得昆士兰州多处旅游资产包括：标志性的度假胜地白日梦岛(Daydream Island) 、林德曼岛(Lindeman Island)、道格拉斯港幻景喜来登酒店 (Sheraton Mirage Port Douglas )以及一系列的黄金海岸酒店如范思哲酒店（Palazzo Versace）、希尔顿冲浪者天堂（Hilton Surfers Paradise）索菲特（Sofitel）和皇冠假日酒店（Crowne Plaza）等。

2017年旅游业并购浪潮或仍将持续。今年一月底，大连万达集团（简称“万达”）承诺投资10亿澳元用于悉尼中央商务区开发项目。早在2014年八月份，万达就已经取得了澳大利亚黄金海岸著名的珠宝三塔控股权，希望将其打造成为集豪华酒店和服务公寓的综合开发项目。

此前，中资对澳旅游产业收购更是硕果累累：

2014年11月，中国阳光保险集团宣告以4.63亿澳元收购澳大利亚悉尼位于海德公园（Hyde Park）对面的喜来登公园酒店，收购协议内容包括斥资4000万澳元提升酒店及周边设施，预计将于2018年完成。

2015年，中国阳光保险继收购悉尼喜来登公园酒店（Sheraton on the Park）后再次出手，拿下新州猎人谷（Hunter Valley）埃兰城堡酒店（Chateau Elan），并计划在该地区进一步开发。

2015年，悉尼第二大酒店、地标性建筑Westin及相邻的Heritage Retail大楼由新加坡开发商远东土地（Far East Land）和香港上市公司信和置业（Sino Land）以4.45亿澳元合力拿下。

2017年，中国中邦集团和上海连合房地产投资有限公司以约1.4亿澳元（约合7.14亿元人民币）的价格购得悉尼双湾洲际酒店，这是近两年来首次出现五星级酒店的交易。

仅在2013年到2015年期间，亚洲投资者对悉尼高端酒店领域的资金投入超过了19亿澳元，包括：韩国Mirae资产全球投资公司斥资3.4亿澳元收购四季酒店；新加坡上市地产集团Frasers Centrepoint以2.24亿澳元收购Wentworth酒店；中国阳光保险集团以4.63亿澳元收购喜来登公园酒店等。

国际投资者在全球范围内讨论优选交易目标时，悉尼和伦敦、纽约、东京、巴黎一样，都是他们的理想投资地。

澳大利亚是中国酒店投资者的最爱，被视为“投资天堂”。澳大利亚酒店市场作为中国资本的关键目标市场，2014年投资交易总额上涨86%，创下22亿美元的历史最高纪录。

外商在澳大利亚酒店地产行业开展直接投资已有漫长历史，过去20年超过50%的酒店地产投资源自海外。澳大利亚房地产行业透明度极高，这是当前全球投资者在澳投资需求持续强劲的主要原因。

3.澳大利亚受益于亚洲日益增长的健康医疗需求

中国和澳大利亚年满60岁人口比例

由于全球人口老龄化趋势，医疗健康成为增长稳健的行业,预计到2020年,全球仅医药消费就将达到1.4万亿美元。同期全球医疗服务的利润 预计将增4%,达到7,400亿美元。

澳大利亚准备从本地和国际两个市场的发展中获利。为150多万澳大利亚人提供了就业机会。

澳大利亚医疗公司在中国医疗行业的发展,已经反映出中国市场对医疗技术的需求日益增长所创造的机会。

作为医疗服务和药品的主要进口国，中国的需求对澳大利亚医疗公司的收益有很大的影响。澳大利亚医疗健康产品给人以高品质，检测严格的印象，这正与中国日益庞大的中产阶级人群的需求相契合。

中国人口日益老龄化，肥胖率上升，污染问题和高吸烟率，使中国市场对于澳大利亚医疗健康产品的需求将持续增长，为澳大利亚医疗健康品生产商和出口商和维生素带来良好的投资回报。

2016年3月中国发布的“十三五”规划强调了中国发展医疗产业的发展。在其“智慧医疗”规划中，中国政府将关注医疗制度改革和高端医疗器械的发展，这对澳大利亚 医疗健康公司来说意味着更多机遇。

中国投资者被澳大利亚的研发设施、专业技能、产品测试 能力和出口机会所吸引。

澳大利亚的医疗健康产业的资产吸引了越来越多中国投资者。澳大利亚健康医疗行业得到的外资直接投资额度也有了大幅度增加；从2012年的2亿美元（占外资直接投资总额的0.03%）增加到了2016年的35亿美元（占外资直接投资总额的0.44%）。

中国政府对医疗行业发展的重视,已经体现在了中国企业对澳大利亚医疗健康行业的投资上。2016年最主要的投资项目是Macquarie Capital和华润集团组建的财团对 GenesisCare价值17亿澳元的投资。GenesisCare是澳大利亚领先的放射肿瘤学、心脏病学和睡眠治疗服务机构。 这笔投资会使GenesisCare更有能力拓展到澳大利亚 偏远地区和亚太地区。

2016年8月中国基因公司BGI与澳大利亚联邦科学和工业 研究组织(CSIRO)达成协议,对其研发项目进行投资,通过加强与澳大利亚相关机构在研发上的合作关系,对医 疗健康行业产生了重大影响。BGI最近在布里斯班开设了亚太区总部,BG总裁兼联合创始人Jian Wang教授发表声明,称该公司希望与世界上最好的组织和机构成为合 作伙伴。

澳大利亚的保健品公司也引起了投资者的关注。2015年,中国合生元以16.7亿澳元的价格收购了墨尔本的保健品品牌Swisse Wellness。同时,由于中国需求强劲, Blackmore的股价从2015年初的35澳元飙升至2016年初的最高点217澳元。

澳大利亚的健康和保健品企业的定位,对于把握当前的市场机遇非常有利。来自中国的持续投资也加强了澳大利亚本地的医疗健康领域的科研设施和出口能力。为相关行业提供了就业以及收入增长机会，同时也为澳大利亚医疗研究活动提供资金，这些医疗研究更是有助于改善所有澳大利亚人的健康。

4.总结

澳大利亚目前的繁荣很大程度上归功于外资的涌入，在过去的十年中，外国投资更是帮助澳大利亚从矿业繁荣中获取最大利益。随着经济行业支柱逐渐扩展到其它行业，澳大利亚的食品加工行业、旅游行业以及医疗健康行业也开始逐渐进入了被全球海外资本竞逐的行列。

海外资本的涌入也促进了澳大利亚本地行业的发展，有效提高了生产力、扩大了生产规模，给本地民众增加了工作机会以及收入。其中旅游业最为明显。

从一系列案例中我们可以清晰地看出，目前外资对澳投资并不仅仅是资本的注入，更是为澳大利亚带来了先进技术、经验以及专业知识，促进澳大利亚企业更好的融入全球供应链以及新兴市场，不断扩大业务规模并能有机会进入中国及其他海外市场。

德勤咨询机构在国家新闻俱乐部展示的经济模型显示，中国经济如果衰退将使澳洲流失50万个工作职位及数千亿资金，房价、股票大跌，对于这种情况，澳洲很可能陷入无能为力的困境。

毋庸置疑，澳大利亚经济未来的发展定会继续依赖于中国以及中国的投资。

转自：德勤

资料来自：http://acbc.com.au/admin/images/uploads/Copy1DIT17-3216_CHN_Invest_Report_05.pdf

澳大利亚及全球经济展望

• 澳大利亚的经济在过去25年半以来持续增长，从未有过衰退。这一骄人成绩使澳大利亚超过荷兰之前保持的最长经济增长记录。尽管如此，近期的经济增长速度略显低迷，在未来一年中，澳洲经济面临阻力。

• 在当前的经济形势下，劳动力市场的健康程度和房地产市场的活跃程度是衡量经济的主要指标。去年大部分时间里，劳动力市场的表现令人失望，近几个月来有所改善。楼市活动强劲，尤其是悉尼和墨尔本。

• 相比较澳洲本土经济增长速度放缓，全球经济增长的前景有所改善。

澳大利亚经济在过去25年半以来持续增长，从未有过衰退。澳大利亚超过荷兰之前保持的最长经济增长记录，成为经济增长持续时间最长的国家。尽管澳大利亚的经济增长持续时间之长令人羡慕，经济增长速度仍然低迷，未来经济须在阻力中寻找正确的发展方向。到三月季度为止的财政年度中，澳大利亚经济增长了1.7个百分点，这是自2009年九月季度以来增长最慢的一年。这一数字低于经济潜在增长率和过去十年中2.6%的平均增长率。澳大利亚正曳步走向终点线，得出最终的增长记录。

消费支出

消费支出是经济的一大组成部分，但是消费支出有所抑制，并且可能要持续一段时间。高水平的家庭负债，加上工资涨幅创历史新低，这两点表明消费者将不得不进一步动用存款来维持——更别说促进消费支出。

楼市活动

楼市活动强劲，尤其是悉尼和墨尔本。住宅价格上涨速度近几个月来适度放缓，虽然价格上涨势头仍然强劲。住宅价格上涨势头仍在继续，削弱了消费者的支付能力，加剧了家庭负债，但也鼓励了新建住宅的投资供给。在过去几年中，住宅投资帮助支撑经济增长。批准量放缓预示着住宅投资对经济增长的积极影响很可能会在接下来的几个季度中可能会出现逆转，成为澳洲经济增长的一个重大阻力。

就业

去年的就业增长疲软，没有达到先行就业指标发出的积极信号的预期水平，先行就业指标的积极信号原本暗示着更为强劲的就业增长。去年大部分时间劳动力市场的表现令人失望，最近几个月劳动力市场有所起色。2016年，每月平均新增就业岗位为9000个，数量很少。截止到2017年目前为止，每月平均新增就业岗位将近29000个。令人振奋的是，这种就业增长集中在全职工作岗位，凸显出劳动力市场形势的走强。7月份的失业率降至5.6%，去年同期为5.8%。劳动力市场的回暖将有助于促进消费支出，然而极低的工资增长仍将是消费支出的一大阻碍。

但是就在一些经济增长的驱动力减弱时，其他经济增长驱动力的表现开始振奋人心。

商业投资

近年来，商业投资也使经济增长的速度放缓——矿业投资有所下降，而非矿业领域的投资又始终处于低迷状态。在3月份季度中，商业投资十一个季度以来首次有所提升。但是现在称其为转折点还为时尚早，澳大利亚统计局（ABS）关于企业资本支出意图的调查显示，投资市场的这种改观尚未形成稳固的气候。不过，如果我们看看调查中的商业环境，我们又看到一个较为积极的前景。

近年来，澳大利亚主要大宗商品出口的产能增加，使出口量大增。澳大利亚的贸易地位和收入去年受益于坚挺的商品价格。高涨的商品价格被广泛认为无法始终保持在高价位，现在价格就已经降下来了。

通货膨胀

尽管通货膨胀已经从最近的低点开始回升，但是仍低于澳洲央行2%-3%目标区间的通胀指标。低通胀并不仅仅出现在澳大利亚，近年来低通胀已经成为全球性的现象。尽管今年早些时候全球能源价格上涨刺激了通货膨胀，近几个月来这种影响已经有所逆转，通货膨胀已经明显变软。工资增长仍保持在历史新低，与截止到6月季度全年的年通膨率相当，表明过去一年当中实际工资并没有增加。

联邦预算

五月份的联邦预算预计2017-18年度将会出现赤字。这将会是连续第十个赤字，预计直到2020-21年度才会恢复盈余。预计这一预算不会对增长产生重大影响，因为它没有大幅增加支出，也没有涉及大幅削减开支。

人口

人口统计在经济的长远前景中发挥着关键作用。尽管近年来经济增长速度低于预期水平，但如果考虑进人口因素，澳大利亚经济增长的前景相对乐观。据世界银行统计，澳大利亚的人口在2016年增长了1.4%，高于许多国家，这一人口增长率将会刺激市场需求。这一增长率比其他一些主要经济体要好，这些经济体包括印度（1.1%）、英国（0.8%）、美国（0.7%）、中国（0.5%）和日本（-0.1%）。

澳大利亚的人口比其他一些国家的人口老龄化，这要归功于医疗保健的改善和预期寿命的提高。人口的平均年龄在较贫穷的国家更趋于年轻化。2016年，澳大利亚65岁以上人口数量占澳总人口数量的15%，援引世界银行的统计数据。比较一下日本（27%）、英国（18%）、美国（15%）、中国（10%）和印度（6%）。

全球经济

美国经济继续保持稳步增长。美国劳动力市场反映出美国经济的改善。2016年，美国经济平均每月新增工作岗位187000个。今年以来，就业增长的速度已经下降到平均每月184万个新增岗位。失业率已从2009年10.0％的高位下降至今年7月的4.3％。随着充分就业的愈加临近，新增工作数量每月继续大幅增长的潜在可能将会缩小。现阶段，就业不足率仍然有所上升，表明部分兼职人士愿意多工作几个小时，所以美国的劳动力市场仍然有些松动。

虽然失业率现在低于广泛认为的充分就业（5.0％）水平，通胀没有持续上行，反映了劳动力市场持续的潜在低迷。个人消费支出（PCE）核心通货膨胀测度方法（美联储的首选方法）近几个月来有所下降，从截止到一月份年度的1.80%，下降至六月份年度的1.50％。尽管在这一时期就业持续上涨、失业率（就业不足率）有所下降，现在进一步低于美联储2%的通胀目标。

尽管中国政府采取持续紧缩政策，近几个月来，中国经济增长势头比预期强劲。随着中国经济从制造业和商业投资转向由消费者和服务业驱动经济增长的调整，房地产市场的活动已经放缓。这个趋势也反映在固定资产投资的放缓增长上。国内需求依然稳健，全球需求持续改善，这都支持着中国经济的增长。

尽管经济增长好于预期，中国经济在中期面临风险。这包括国营部门的高企业债务和产能过剩。中国政府一直在努力通过支持债务重组来控制这些风险。

欧元区经济增长有所改善。GDP（国内生产总值）增长缓慢上升，商业投资得到加强，消费者信心高于长期平均水平。但经济仍面临一些挑战，包括失业率仍然很高，虽然6月份下降到9.1％，是八年多以来的最低水平。年轻人的失业问题尤为令人担忧，失业率为18.7％。欧元区的通胀仍保持顽固低位，从截止到四月分财政年度的1.9%，降至截止到六月分财政年度的1.3％。现在远低于欧洲中央银行2%以下的目标。

经济风险

从国内来看，经济增长的主要风险是高水平的家庭负债及其对消费支出的影响。从全球来看，近来经济形势的改善可能难以持续。中国经济仍然面临着高负债的风险，包括影子银行固有的风险。中国经济的增长轨迹在中期可能面临挑战，因为中国政府试图将经济增长的推动力由投资和制造业转向消费者。

尽管经济增长存在潜在风险，我们预期澳大利亚的经济会持续增长，虽然增长速度低于平均水平。在当前的经济形势下，劳动力市场的健康程度和房地产市场的活跃程度是衡量经济的主要指标。劳动力市场最近出现了令人鼓舞的迹象，而房价涨幅在全国保持强劲水平。放眼全球，近来经济增速的改善预计将得以保持，为澳大利亚的经济提供支持。

转自：澳大利亚Westpac西太平洋银行

澳大利亚七月住宅审批量

七月份住房审批下滑1.7％，而6月份为11.7％，相比之下回落幅度比预期温和（市场预测为-5％，Westpac预测为-4％）。批准量与去年同期相比下降了13.9％，但近几个月也显示出了高层建筑批准量稳定的迹象和非高层建筑细分市场持稳的迹象。

细节显示，私人独栋住宅的批准量升幅与上月持平，该细分市场持稳于上涨趋势。私人单户住宅审批量下降6.7％，而六月份则下滑了21％，七月份仍比五月份高出13%。更细致的细节表明，高层建筑的批准量仍有进一步的小幅上涨（约为4％），这是6月份涨幅的主要推动力（该月涨幅约为15％）。“低层”或中密度住宅批准量呈现更为实质性的逆转（下降约9％，6月份则上涨了22％）。

综合来看，非高层的批准量预计将从6月份 8.7％的涨幅回落约3％。这与建筑相关的财务审批情况大体一致，建筑相关的财务审批近几个月来表现出明显的持稳趋势。

按州来看，六、七月份高层建筑批准量的上升集中在新南威尔士州，而综合来看，高层建筑细分市场的行情在其他州则在本月有所下降。虽然市场波动性使之很难有定论，并且新南威尔士州六七月份的上涨是否能够持续尚不明朗，但是主要各州的整体形势看起来仍是高层建筑批准量——在去年年底和2017年年初的急剧下降之后——呈现平稳状态。

非高层建筑的批准量按州细分来看则更具建设性——维多利亚州呈现明确的持稳趋势，新南威尔士州和昆士兰州呈不均衡的缓升，西澳大利亚州则呈稳定趋势。

改造批准量7月份下降5.3％，但在5月至6月份稳中有升，仍保持明显的上升趋势（每月上涨+1.8%，全年上涨+5.1%）。

7月份非住宅建筑批准量上涨了2.4％，但前几个月的销售额也出现了下滑，现在呈每月3.1%、全年14%的强劲增长趋势。这一上升的驱动力来自私营部门办公室批准量的激增，七月份创全球金融危机以来的月度新高。这一细分市场近来的涨幅遍及新南威尔士州和维多利亚州。

虽然来自高层建筑市场的推动力近期肯定有所放缓并影响整个住宅市场活力，但是2018年我们面前摆着两个关键问题：1）高层建筑细分市场是否会进一步下跌；2）最近几个月以来在非高层建筑细分市场中出现的明显回升趋势是否会继续。第一个问题答案看起来是呈下行风险，特别是在中国政府采取行动限制中国企业境外投资之后。第二个问题的答案则更具开放性——按照我们之前的经验来看，更宽泛的房地产市场增速放缓，加上消费者信心疲弱，近期的回升最终将消退。然而，还有一些与州政府批准政策有关的积极因素存在，也许有些消费者和开发商更喜欢低密度建筑项目。

澳大利亚第二季度建筑工程

随着矿业投资热潮的降低，近年来呈走低趋势的建筑工程在六月季度迅速上升。

2017年六月季度，建筑工程上升9.3％，升幅达44亿澳元，升幅为国内生产总值的1.1％。这远远超出预期（市场中位数为1.0％，Westpac预期为1.0％）。

在与发布相关的评论中，统计师在这个问题上没有提及。

我们猜想，这一飙升完全是由于进口了一座成为“序曲”的浮式液化天然气平台。这座平台于6月28日从韩国一家造船厂经海路运往西澳大利亚州。调查报告显示，本季度私人基础设施工程增长32.2％，达到40多亿澳元，而西澳大利亚州的建筑工程则剧增55.6％，达41亿澳元。

这对国内生产总值不会产生任何净影响，因为投资的上涨被进口的上升所抵消。

我们曾预期澳大利亚统计局会分期偿还平台的价格，在建造的整个时间段内摊还。这将使投资和进口相对顺利上升。近年来都在采用这种做法，避免了迅速上涨——澳大利亚统计局在20世纪90年代就曾采用过这种方法。

我们注意到，月度行情发布报告中的进口数据在6月份并没有显示出迅速上涨——所以今天我们会感到惊讶。我们现在倾向于期望澳大利亚统计局在9月5日星期二当天——国民核算的前一天——发布的《国际收支平衡表》中修改进口数据。

其他细节方面，市政工程有出色的上升，随着政府致力于新项目，特别是交通运输方面的项目，市政工程成为显着的增长引擎。本季度市政工程建设进一步增长4.7％。增长率保持了两位数的快速增长态势，目前年增长率为13.7%，媲美去年同期的13.6%。

私人新建房屋的市场活力可能已经处于高峰。第一季度市场活力下降了2.7％，从-4.6％修改上调至2.7％，因为新南威尔士州和昆士兰州的潮湿天气和洪水导致了工作中断。二季度工程量下降了0.8％。在过去一年中，活力下降了4％，在此期间维多利亚州、昆士兰州和西澳大利亚州的报告数据都有所下降。

第一季度下降5.7％后，私人改造工程部分反弹，上涨2.6％，较前一年下降0.8％。

私营商业建筑工程在本季度基本固定不变，微微下降0.2％，较前一年低1％。批准量的上升表明在未来工程量注定会有所增长，增长力度将集中于维多利亚州和新南威尔士州，这两个州的人口增长均高于平均水平。

澳大利亚第二季度私人资本支出

澳大利亚统计局最新的私人企业资本支出调查报告提供了2017年6月季度实际支出的最新数据，并对2017/18年度的各项计划做了第三次预估，还有2016/17年度第七次即实际估算的资本支出。调查是在7月和8月期间进行的。

矿业投资低迷近年来对总资本支出产生了决定性影响，也决定着未来的前景。近来，随着矿业投资逐渐走出低迷，同时，非矿业部门的支出小幅升高，整体支出有所巩固。

六月份季度，总资本支出增长了0.8％，超过之前预期（市场中位数为0.2％，Westpac为-0.8％）。

0.8％的涨幅跟在三月份季度上涨的0.9％和2017年最后一个季度仅下降的1.1%之后出现。过去一年，资本支出下降了3.0％，相比前年17%的降幅有所缓和。

第二季度各产业资本支出分别为：服务业，季度增长2.8％，年度增长3.7％; 制造业，季度增长1.4％，年度增长6.8％；采矿业，季度增长-2.8％，年度增长-15.2％。

本季度设备支出提高2.7％，超出预期（Westpac价值系数f / c为 + 0.6％）。根据报告，三大产业的支出均有所提高。

建筑与结构下滑了-0.6％，再次高于预期（Westpac价值系数f / c为-1.8％）。矿业部门的进一步下滑在很大程度上被非矿业部门的小幅上涨所抵消。

2017/18年度的资本支出计划已经有所改进，重点集中于服务业和商业建筑领域。

2017/18年第3次支出预算为1018亿澳元，比去年同期第3次支出预算下降-3.6％，下降38亿澳元。这比三个月前第2次支出预算报告中的-6.4%有所改善。

矿业是2017/18年度发展的薄弱点，为-22％，- 92亿美元（与三个月前保持不变）。服务业从+ 6％升至+ 10％，制造业也从-12.4％升至-2.6％。

基于平均变现比率的计算数据也描绘了相似的一幅图景。第3次支出预算暗示着2017/18年度将下降3％，比三个月前的-9％有所上调。按产业计算，基于平均变现比率计算的数据结果为：矿业-24％；服务业+ 9.5％，而3个月前这一数据仅为+1.5%；制造业为-5％。

请注意，资本支出调查有其局限性。调查仅涉及了全部企业投资的一部分，因此会过于强调矿业部门。资本支出计划的初步估计（特别是第1次和第2次估计）在本质上是对最终结果的一种不够准确的指导——误差度因资产而异，因产业而异，因年而异。

澳大利亚七月私人信贷

七月份信贷增长了0.5％，与六月份季度的平均水平相当，比三月份季度平均水平相对疲软的的0.3%有所增加，因为商业已从萎靡不振的状态走出。

年度总信贷增长目前为5.3％，低于去年同期的6.0％。住房信贷增长6.6％，与去年同期持平。过去一年，商业信贷增长了4.2％，比前年的6.3%有所放缓。反映了借款人和贷款人的信贷欲望都有所降低。

由于商业银行近期收紧借贷标准、不定期上调利率，，住房信贷增长可能放缓。此外，2016年5月和8月澳大利亚储备银行利率下调带来的推动作用也已开始消退。即便如此，7月开始生效的州政府首置房房贷新政更为慷慨，将会对信贷增长放缓产生部分抵消。

有初步证据表明，住房信贷将开始放缓。7月份，住房信贷扩大0.48％。与三月份季度平均扩大0.55％相比，这意味着7月份有所降低。在这之前，4月份增长0.51％，5月份涨幅为意外的0.56％（很可能为市场噪音），6月份增长0.50％。

按季度来看，住房信贷增长速度暂时放缓显而易见。最近几个季度的增长率为：2016年第二季度年度化增长率为6.1%；第三季上升至6.4％；第四季度为6.6％。2017年第一季度为6.8％；第二季下降至6.5％，然后2017年7月年度化增长率为5.9%。

住宅信贷总值在今年早些时候有所下降，在6月份趋于稳定。虽然月份间可能会有波动，但我们预计未来几个月将会出现明显的下降趋势。

至于投资者住房信贷，六月份和七月份每月上涨0.41%，这是自2016年5月以来最疲软的月度数据——部分原因是由于转向了自住业主市场。目前，投资者住房信贷的年增长率为7.4％，而三个月的年度化增长率为5.4％。对于自主业主细分市场而言，三个月年度化信贷增长率已经从年初的5.5％上涨至6.9％。

再看商业，在过去的一年左右，借贷市场不稳定，有变弱的趋势。2016年7月联邦大选期间，不确定性增强，产生了削弱性影响。随后在2016年底，基础设施私有化借贷激增，促使商业信贷在12月份增长了1.1％。

商业细分市场在此期间出现了潜在的借贷欲望降低，包括一些借款人（包括矿业部门的去杠杆化）和一些放款人（在一定程度上减少了对特定行业和大型企业的放款）。

最近的态势为：企业信心有所改善，这反映了全球的趋势；商业金融虽然仍有波动并且仍未处于强势水平，但已摆脱了早期的低位；商业信贷有所提高。七月份商业信贷增长0.5％，在此之前，四月至六月三个月的升幅分别为0.4％，0.3％及0.8％。

非矿业部门对实体经济的商业投资正在增长，但增长目前来说相对较为平缓，表明商业信贷仅仅获得小幅增长。

转自：澳洲Westpac西太平洋银行Westpac西太平洋银行

买地建房是人生中的一件大事，但是作为非专业背景人士，可能对于买地、买房、建房子过程中遇到的一些专业机构或专业人士的名称和职责不太清楚和了解。

身为建筑师，很多朋友会过来问一些建筑师无法给出一个满意回答的问题，例如：造一个房子多少钱，装修一个卫生间需要多少钱。其实建筑师的职责范围在于设计、报建、统筹项目、以及大方向的造价控制。一般而言笔者或其他同业者的回答都会是一个比较空泛的范围，例如：在悉尼一个普通中档装修房子的造价大约在2000～2500一平米，双砖的可能总价会多个十万～十五万左右，一个卫生间的装修大约在1万～1万5左右。这些都只能是一个很虚，范围很广的答案。

其实这个并不是建筑师的水平不够，或者不行，而是这个并不是建筑师的职责范围。建筑造价和成本控制其实是施工方的职责范围，建筑师只是统筹和管理的角色。

以下笔者就来简单介绍一下各种可能会遇到的专业机构和人士的名词和他们的职责。

一、机构

Council-本地政府

他们主要负责房产所在区域的各种开发审批，包括制定开发的规范和流程（包含了LEP和DCP）；每个council对于开发的态度都不太一样。Council也可以作为房屋建造的审批机构作为一个certifier。另外他们也负责调解邻居之间的纠纷等。

Council 还负责收取各种市政费用，例如：垃圾费。开发申请里面，council 还会收取一个开发的贡献费用：section 94 development contribution。此费用是用来更新当地基建的备用基金。

Fair Trading 公平交易委员会

顾名思义，他们负责各种交易之间的合同审核，商业纠纷的处理等。近年来Fair Trading在建房过程，也会起到一定的监管作用。施工方（builder）的执照是由Fair Trading发放的，水工（plumber）做的活，有时候Fair trading也会到现场去审核是否满足规范要求（以前是属于Sydney water的管辖范围）。

Sydney Water 悉尼水务

在房屋改建或建造过程，是需要向Sydney Water报备可能发生的给排水的更改。例如：新的卫生间大致放在什么区域。这个报备是需要上传设计图纸，和缴费（独栋屋的话大约17块澳币左右）。

另外如果需要更改市政污水渠的（地块中的easement）的话也要报备Sydney Water。如果污水渠堵塞了，也可以通知Sydney Water让人来修理。

Land and Environment Court, 土地与环境法庭

请不要被“法庭”这个词吓到，其实很多中大型的开发里面都会通过land and environment court来审批。好处是比council 更快速，不好处就是费用比较高，另外就是如果开发的申请跟council的规范不一致的时候，一旦审批了，那么council的法规也要相应更改，如果同一个开发商在同一个区域有不止一个开发的话，那么可能也会被影响。

Joint Regional Planning Pane, 联合区域规划小组

所有的重点项目或者是超过2000万澳币造价的开发项目，都必须要通过JRPP来审核，JRPP一般来说有5名资深规划师或建筑师组成，他们都是在悉尼规划界或建筑设计界的知名人士。理论上来说他们都是比较支持悉尼的发展，但是设计质量需要有一定的水准。

不过不要以为项目递交上了JRPP就没有council 什么事了，其实不然，Council的意见还是会对审批起到一个很重要的指导作用，如果Council反对的话，JRPP还是会尊重Council的意见的。

Principal certifying authority(PCA), 认证审核机构

在拿到发展审批之后，在施工之前，发展方就必须要开始指定一个审核机构来为发展建造进行监管，来保证建造符合各项法规要求，并且在工程结束后发出居住许可证，occupation certificate，俗称OC。

PCA不仅仅是管施工过程，在NSW，他们还可以监管快速建造申请的审批，也就是俗称的CDC审批。

二、专业人士

Architect 建筑师

建筑师不是随便叫的，必须是通过考试，并且每年注册的才可以被称为建筑师，建筑师需要参与至少20个小时的再培训，执业的建筑师还必须要有professional indenmity insurance（职业赔偿保险）。

传统来说，建筑师的职责包括以下四项：设计报批、施工申请、施工图（室内设计大样详图），施工（合同）监管。

注册建筑师也会受到建筑师协会的监管，每个建筑师的注册号和名字都可以在以下网址查到：https://www.architects.nsw.gov.au/

Designer 设计师

在新南威尔士洲，其实很多人都有资格去做房屋建设的设计申请。笔者有几个朋友，是结构工程师出身，但是一样可以画图去做发展申请。只有在做三层以上的建筑，需要通过SEPP65 （公寓设计规范）审核的，才需要建筑师的签字。甚至有的房东可以画画图纸的都可以去递交发展申请。

需要注意一点的是，在新南威尔士洲的建筑设计师没有注册号，不受建筑师协会的监管，也不需要买职业赔偿保险，没有每年都要培训的硬性要求。不过实话实说，有的设计师比建筑师在小房屋的设计报建上更有优势，最大的优势就是价格；找设计师劣势在于缺少监管，所以在找设计师的时候口碑就变得很重要了。

题外话：建筑师都喜欢黑色和白色，但是设计师喜欢的颜色比较多样化。其中一个原因是因为建筑师负责的事情太多，更多的是与法律条文相关的事务，黑与白能把事情简单化；设计师需要丰富多彩的感官刺激来带来创造灵感。如果大家有参观过一些综合性的设计事务所会很明显的发现做建筑设计的朋友通常是穿黑色或白色的衣服，而室内设计的从业者的衣服比较时尚，色彩多样。

Building Services Engineer 建筑设备工程师

最常听到的工程师（排名不分先后）包括：

• Surveyor 测绘师。他们需要提供测绘图纸，这通常是设计的第一步。在建造过程，测绘师还需要给建筑定位，和确定建筑的高度跟设计图纸相匹配；

• Struture engineer 结构工程师。很多朋友把结构工程师当作是一个必要的工种，但是并不太重视；其实一个好的结构工程师能帮一个开发节约5～10%的工程造价，特别是如果在设计初期阶段就能让结构工程师介入和建筑师一起合作，那么这个效果会更加的明显。

• Geotech consultant地质报告工程师。他们需要负责检测土质；在别墅项目上，如果已经有了geotech report，那么结构工程师在为房屋进行结构设计的时候就会做到心中有数，减少或增加的柱子数量。

• Stormwater Engineer 雨水工程师（提供stormwater tank 设计的主要人士，报DA申请必备图纸）；

• BASIX / ESD consultant 可持续性发展分析师。在新南威尔士洲，很多的开发都必须要有这个BASIX报告；如果是公寓的设计，还会牵涉到Section J report。

• Landscape Architect 景观建筑师。提供景观设计的设计师；他们还需要设计一些园林里面的小品，例如，playground （小孩的活动空间），BBQ这一类的室外活动空间。

• Arborist 树木（园艺）师。他们的主要工作是分析树种是否稀有品种，在需要砍树或移植树木的时候就需要他们的帮忙；

• Hydaulic Consultant 水务设计顾问。一切跟给排水设计有关的事情，包括市政供水的问题都需要他们帮忙；请注意一点，他们不是plumber（水工），他们并不会去帮客人去通下水道，连接水管的；

• Traffic consultant 交通设计顾问。常见与公寓大楼的设计，council 需要评估新增加的车辆数对当地交通环境的影响；

• Acoustic Engineer 声学工程师。无论是公寓还是别墅设计，外墙和楼板都有一定的隔音要求，公寓的要求相对来说要求更高，所以声学工程师在公寓设计上更常见；

• Access/DDA Consultant 无障碍设计顾问。更多见与公寓设计里面，通道的设计、无障碍房间的设计都需要他们的审批，设计的报批需要附有他们的报告书；

• Lighting Consultant 灯光工程师。这个无论是在公寓还是在别墅设计中都相对比较少见，商业建筑设计会比较常见；

• Electrical Engineer 电力工程师。请注意一点，他们是电力工程师，是设计电线布局，电表的位置，substation（变电站）的位置，switchroom（电力开关房）的位置，甚至房间内部电灯的位置（跟灯光工程师的工作范畴有点重合），但是他们并非电工。电工更多的是装电箱，电插座，拉电线的专业人士。

• Quantity Surveyor 工料测量师，简称QS。这是工程项目里面很重要的一个专业，是项目工程造价预测和进度拨款中很重要很重要很重要的一个角色（重要事情要说三遍）。他们不仅仅在项目开始前就要根据设计来进行造价预测，同时也会在工程过程中为甲方提供进度拨款的控制。一个例子：施工方会按进度每个月给开发商递交发票要求开发商为进度付款，笔者作为工地监管，每周去工地观察进度，以确保施工方的发票内容与实际进度吻合，然后工料测量师就要根据笔者的进度报告、施工方的进度报告，再加上他自己的现场观察来批复发票，从而为开发商进行把关。而笔者在进行设计的时候，通常都会先跟QS打个招呼，说一下大概要做什么，问一下这样大概的造价可能是多少，从而在设计房子的时候对造价有个大致的轮廓理解。

• Heritage consultant 历史建筑顾问。有接触过历史建筑的朋友都知道，任何历史建筑的开发，装修都必须得到heritage consultant的report支持。一栋建筑是否属于历史建筑，是一个非常主观的判断。笔者曾经参与的Wynyard火车站的更新项目，作为设计方的历史建筑顾问给建筑师和施工方的建议是可以进行改造，而政府的历史建筑顾问给出的建议确实不可行。这个时候就需要两方的顾问坐下来谈，并且达成协议才可以进行项目的改造。这个判断有时候就真的非常的虚无，不过也是有可以协商的地步，所以一个好的heritage consultant非常重要，如果没有，那么笔者建议不要碰历史建筑。

• Fire Engineer 消防工程师。在别墅设计中，如果地块位于bushfire zone里面的房子改建或装修设计，必须得到fire engineer的协助。这一类房子的改建只能通过DA申请，而不能通过CDC申请。在公寓设计里面，Fire engineer的报告就更是重要了，有时候设计并不能完全满足building code的要求，但是fire engineer可以提出alternative solution，从而使得现有设计得以通过验收。举个例子：公寓大楼里面廊道过长，虽然有走火楼梯，但是两个egress point之间距离过长不满足building code的要求，这个时候fire engineer可以提出一些解决方案，譬如在廊道中间加个防烟门（smokedoor）等；

• Model maker 模型师。在一些开发里面，local council会要求开发申请方提供一个白色的实体模型，用来展示开发的成果。

如果有兴趣，可以在悉尼town hall的展厅内看到整个悉尼市中心的实体模型：

也可以在circular quay旁边的旧海关大楼的底层看到一个悉尼市中心的实体模型：

说了那么多专业人士的名称和功能，可能朋友们都会有些迷惑，那我怎么才知道什么时候邀请什么顾问呢？

其实并没有那么难的，这都可以在DA申请的审核列表和CC申请的审核列表里面看到一个开发申请所需要的报告申请，这样大家都可以大概知道需要哪一个专业人士了，不同的council有不同的要求，例如：

Waveley council的DA要求：

http://www.waverley.nsw.gov.au/__data/assets/pdf_file/0012/15123/Development_Application_Checklist_March_2017.pdf

Rockdale council的DA要求：

https://www.rockdale.nsw.gov.au/Pages/pdf/Applicationforms/af_da_checklist.pdf

Willoughby council的CC要求：

http://willoughby.nsw.gov.au/DownloadDocument.ashx?DocumentID=156

如果还是觉得迷茫，直接交给建筑师 / 设计师去管理就好了。

Government website

http://budget.gov.au/2017-18/content/

“This Budget is the next stage in the Government’s economic plan, building on commitments from the 2016-17 Budget and the 2016 election.”

Treasurer Scott Morrison on Tuesday announced a $75 billion plan to build roads, railways and runways across Australia with a budget aimed at boosting growth and the government’s flagging poll ratings.

At the same time, he hit the biggest banks with a new levy, cracked down on tax-dodging multinational companies, and charged university students more for their degrees. Here are the winners and losers.

WINNERS

The economy

The government’s 10-year nation-building program is set to create tens of thousands of jobs just as a boom in apartment construction slows and as the end of a mining investment bonanza continues to weigh on growth. Morrison will pour $5.3 billion into a new company to build and operate a new airport for Western Sydney by 2026. The nation’s second and third-largest cities, Melbourne and Brisbane, will be connected by a new 1700-kilometer inland rail line. The government also said it would take a bigger stake in, or outright ownership of, the Snowy Hydro scheme. That will unlock funds for New South Wales and Victoria states to reinvest in other infrastructure.

Homebuyers

First-time home buyers will receive much-needed help to get a foot on the property ladder as prices continue to surge in east coast cities. People saving to buy their first home will get a tax cut on deposit savings up to $30,000. Seeking to unlock housing stock, the government is also encouraging older people to downsize by giving tax breaks if they funnel proceeds from selling their home into their pension funds. Other measures include releasing surplus defense land on the outskirts of Melbourne, and tax discounts for investments in affordable housing.

Schools

Australia’s schools will get an additional $18.6 billion in funding over the next 10 years. Not everyone’s happy though. Some funding will be re-directed from the wealthiest private schools, while Catholic independent schools have warned they may have to raise fees. The opposition Labor party says the plan is short-changing the education sector by $22 billion over the decade.

Malcolm Turnbull?

The Liberal-National coalition has been trailing Labor for months in opinion polls, after scraping back into office last year with a razor-thin majority. The budget could deliver a much-needed bounce to Turnbull and reset his economic agenda.

Other winners

• Patients: The cost of visiting the doctor will drop as a freeze on Medicare rebates is lifted. The Medicare levy will rise 0.5 percentage point to 2.5 per cent to help fund the National Disability Insurance Scheme.
• Working Parents: The government will invest $37.3 billion through June 2021 to help ease child care costs
• Small businesses with a turnover up to $10 million can instantly write-off against tax new equipment worth up to $20,000
• The military: Defense spending will reach 2 per cent of GDP in 2020-21, three years ahead of schedule
• Survivors of the British nuclear testing program in Australia in the 1950s and 1960s will get more help to cover their health care costs

LOSERS

Big banks

The five biggest banks in Australia are being hit with a new levy on liabilities that will raise $6.2 billion over four years. From July 1, ANZ Bank, Westpac, National Australia Bank, Commonwealth Bank and Macquarie will face a 6 basis-point levy on customer deposits above $250,000, corporate bonds, commercial paper, certificates of deposit and Tier 2 capital instruments. A new body, the Australian Financial Complaints Authority, will be tasked with resolving disputes, and banks will face fines of as much as $200 million for misconduct.

University students

Students will have to shoulder a greater share of the cost of their degrees and start paying back loans at a lower income threshold. Meanwhile, universities will be expected to eke out savings. The higher education reform will lead to a saving of $3.8 billion through June 2021.

Businesses Employing Overseas Workers

As well as tightening visa requirements for skilled workers coming to Australia, the government will impose an annual fee of as much as $1800 on businesses that hire them. The $1.2 billion raised over four years will fund training for Australian workers.

The cherished AAA rating?

Morrison is hoping that he’s done enough to convince S&P Global Ratings to keep Australia in the club of 10 economies that hold the top credit score from all three main ratings companies. S&P has had Australia on negative outlook since July and is expected to deliver its verdict on the budget in coming days. The government says it’s still on track to return to surplus in 2020-21, and is gambling S&P won’t penalise its splurge on productivity-enhancing infrastructure.

Developers’ Overseas Sales

In a blow to some builders, developers will be barred from selling more than 50 per cent of a new project to foreign investors. The government will also introduce a so-called “ghost house” tax of $5000 on foreigner investors who fail to occupy or lease a property for at least six months of the year.

Other losers

• Tax-dodgers: The government says it will stamp out hybrid tax abuse by multinational banks and insurance companies that seek to exploit tax differences between jurisdictions. It’s also extending the Multinational Anti-Avoidance Law to cover corporate structures involving foreign partnerships and foreign trusts.
• People on welfare who persistently dodge a requirement to look for work will face steeper penalties. The government will also trial drug testing for 5000 new welfare recipients.

from: the Sydney morning herald

http://www.smh.com.au/business/federal-budget/budget-2017-winners-and-losers-20170509-1nxx2g.html

新南威尔士州是澳大利亚人口最多经济最发达的一州，全澳前500强企业中就有45%的企业落户该州。新州拥有民主和稳定的政治环境，高效和有利于商业的法制环境，欢迎外国投资的友善态度，高水准的生活水平，以及高度发达的基础设施， 使得新州的州府都市圈悉尼，和周边中小城市，处处蕴藏着投资和商业机会。

根据CommSec (澳大利亚联邦银行证劵公司)10月份发布的《各州经济状况报告》，新南威尔士州的经济表现继续在各州中充当领头羊，展示出良好的增长趋势。

《各州经济状况报告》是一份季度性的分析报告，采用了八大关键经济指标，将各州的当季经济表现与其在过去十年的平均水平进行纵向比较，从而更科学地展示出各州当前的经济状况。报告指出，新州在2016年继续展示出强劲的经济实力，在零售贸易，商业投资及住房建设开工这三项指标上排名全澳第一，并在建筑工程，失业率及人口增长上位居第二。新州的零售支出在第二季度超过过去十年平均值17%，这主要得益于其上季度红火的建筑热潮。随着维州人口增长和商业投资的增加，新州的领先地位也面临着一定程度的挑战。但CommSec的首席经济师Craig James对新州的总体经济发展还是持有乐观的态度，他指出建筑工程方面的投入将继续为新州的经济发展提供强大的势头。

相关数据还显示，新州的消费水平依旧强劲，失业率仅为5%，连续17个月成为全澳最低失业率的州。新州的住房建设在全澳也是遥遥领先，第二季度的住房开工率和过去十年同期平均值相比，涨幅达到了76%，而与去年同期相比，新房建设也有13%的增长。尽管新州的经济增长相对略有放缓，但新州现在和未来的经济发展前景还是十分喜人的，值得我们期待。

Reference: CommSec, “State of the States – October 2016 State & territory economic performance report. Executive Summary.”

Foreign persons purchasing residential real estate in New South Wales will now have to pay a duty surcharge from 21 June 2016 and land tax surcharge from and including the 2017 land tax year, in measures announced in this week’s State Budget.

The Treasurer also announced that foreign investors will no longer be entitled to the 12 month deferral for the payment of stamp duty for off-the-plan purchases of residential property. Foreign persons will not be provided with a tax-free threshold for the land tax surcharge, nor will there be an exemption for the principal place of residence.

This brings New South Wales into line with the other States on the eastern seaboard.

Victoria

From 1 July 2016, the State Government is proposing that Victoria will have a 7% foreign investor surcharge on residential stamp duty (increasing from the current 3%). From 1 January 2017, it is also expected that the existing 0.5% land tax surcharge will increase to 1.5%.

Queensland

Queensland also recently announced a 3% duty surcharge on the foreign acquisition of residential property, with effect from 1 October 2016.

As a result, foreign entities should carefully check the jurisdiction specific requirements for surcharge duty and land tax before entering into new transactions.

Duty surcharge at a glance

Rate of duty surcharge

New South Wales: 4% surcharge from 21 June 2016.

Victoria: 7% surcharge proposed from 1 July 2016 (increasing from 3%).

Queensland: 3% from 1 October 2016 – known as AFAD (Additional Foreign Acquirer Duty).

Type of property affected

New South Wales: Residential-related property, which includes:

• residential land in New South Wales;
• an option to purchase residential land in New South Wales (including nominations or assignment of the option).

Residential land includes:

• a parcel of land on which there are one or more dwellings;
• a strata lot;
• a utility lot;
• a parcel of vacant (or substantially vacant) land that is zoned for residential purposes,

but does not include any land used for primary production.

The definitions of “residential-related property” and “residential land” are complex and the above summary is intended as a guide only.

Victoria: For contracts entered into on or after 1 July 2015 but before 1 July 2016, residential property is either:

• land that has a building on it; or
• land that is vacant but on which a foreign purchaser intends to construct a residential building.

For contracts entered into on or after 1 July 2016, it is proposed that residential property include:

• land;
• land which includes a building, or part of a building, that a person intends to refurbish or extend;
• land on which a person intends to construct a building;
• land in respect of which a person has undertaken or intends to undertake land development for the purposes of constructing a building,to be used solely or primarily for residential purposes and which may lawfully be used in that way. Some exceptions are expected to apply for commercial residential premises, residential care facilities, supported residential services and retirement villages.

Queensland: Residential land is land that is or will be solely or primarily used for residential purposes, and on the land:

• there is or will be a building designed or approved by a Council as a single family residence;
• there is or will be a number of lots in a strata title building;
• an existing building will be renovated to be a house or apartment complex,or development land in respect of any of the above.

Who does it affect?

New South Wales: A foreign person within the meaning of the Foreign Acquisitions and Takeovers Act 1975 of the Commonwealth, as modified for individuals by the Duties Act (section 104J), being:

•  an individual not ordinarily resident in Australia (except for Australian citizens or a New Zealand citizen who holds a Special Category Visa (Subclass 444)); or
• a corporation or trustee of a trust in which an individual not ordinarily resident in Australia, a foreign corporation or a foreign government holds a substantial interest (20%); or
• a corporation or trustee of a trust in which two or more persons, each of whom is an individual not ordinarily resident in Australia, a foreign corporation or a foreign government, hold an aggregate substantial interest (40%); or
• a foreign government; or
• any other person, or any other person that meets the conditions, prescribed by the Foreign Acquisition and Takeovers Regulation, which includes a foreign government investor.

Victoria: Foreign purchasers, who are foreign natural persons, being persons who are not:

• citizen or permanent residents of Australia; or
• New Zealand citizens with a Special Category Visa (Subclass 444).

Foreign corporations, including:

• corporations incorporated outside Australia; and
• corporations incorporated in Australia if a foreign natural person, another foreign corporation or a trustee of a foreign trust and their associates have a controlling (> 50% or the ability to control) interest in the corporation.

Trustees of a foreign trusts, being trustees of trusts in which a substantial interest (>50% or the ability to control) is held by a foreign natural person, a foreign corporation or the trustee of another foreign trust and their associates, noting that any foreign beneficiary of a discretionary trust will be deemed to hold the maximum interest in the trust that the trustee has power to distribute to it.

Queensland: Foreign persons are:

• Individuals who are not Australian citizens or permanent residents (including the Subclass 444 visa New Zealanders);
• Companies incorporated outside Australia, or Australian companies in which foreign persons have an interest of 50% or more; and
• A trust where 50% of the “trust interests” are held by foreign persons. For a unit trust this will simply mean looking at the unit register, and in the case of discretionary trusts, identifying the “takers in default” to see if any are foreign persons. The trust interest is simply the proportion available to each taker in default – in a case where there were two takers in default, if one was a foreign person the trust would be a foreign person also.

Are indirect acquisitions caught?

New South Wales: Yes. An acquisition by a foreign person of an interest in a landholder which has an interest in residential land will be subject to the surcharge where the acquisition is otherwise dutiable.

Victoria: Yes. Any acquisition by a foreign purchaser of an interest in a landholder which has an interest in residential property will be subject to the surcharge where the acquisition is otherwise dutiable.

Queensland: Yes. Any acquisition by a foreign person of an interest in a landholder which has an interest in residential land will be subject to the surcharge where the acquisition is otherwise dutiable.

When does it apply?

New South Wales: Surcharge duty transactions entered into on or after 21 June 2016.

Victoria: Contracts entered into (or relevant acquisitions made) on or after 1 July 2015.

Queensland: Contracts entered into on or after 1 October 2016, whether or not pursuant to a pre-existing option.

Land tax surcharge at a glance

Rate

New South Wales

• 1.5% surcharge from 2017 land tax year
• No tax-free threshold for the surcharge
• No principal place of residence exemption 

Victoria

• 0.5% from 1 January 2016
• 1.5% proposed from 1 January 2017 

Queensland

No land tax surcharge to be applied in Queensland

Type of property affected

New South Wales: Surcharge land tax is payable in addition to any land tax payable in respect of the residential land under the other provisions of this Act, and is so payable even if no land tax is payable under those other provisions.

Residential land has the same meaning as for the amendments to the Duties Act for the surcharge duty.

Victoria: All land subject to land tax in Victoria.

Who does it affect?

New South Wales: The land tax surcharge applies to the same foreign persons as the surcharge duty.

Victoria: “Absentee persons”, being:

• A natural person absentee: a person that is not an Australian or New Zealand citizen or a permanent resident of Australia, who does not ordinarily reside in Australia;

An absentee corporation: a corporation incorporated outside Australia or a corporation in which an absentee person, or that person together with another absentee person, has a controlling interest; or

A trustee of an absentee trust: a trust that has at least one absentee beneficiary.

When does it apply?

New South Wales: From midnight on 31 December 2016

Victoria: From 1 January 2016.

Responding to the duties surcharge

Purchasers of residential land in NSW, Victoria and Queensland should carefully consider whether they are “foreign” for the purpose of the relevant jurisdiction and, if so, whether the surcharge will apply to the land or interest being acquired.

If the surcharge applies, purchasers will then need to carefully consider what consequences this might have on the purchase price and the transaction structure more generally (for example, nominations or assignments of options to purchase residential land).

In Victoria and Queensland, purchasers should also consider whether they are eligible for a discretionary exemption from the Commissioner. For example, in Victoria, the Treasurer and Commissioner have discretion to exempt persons where the activities of the entities they control or have a substantial interest are involved in the development or re-development of property that adds to the supply of housing stock in Victoria. There is currently no similar exception in NSW, although it is anticipated that there may be a similar process in Queensland.

Queensland retains the lowest duty rate on the East Coast, and moreover there is still a window of opportunity to invest in Queensland property without the duty surcharge applying until 1 October 2016.

Responding to the land tax surcharge

Purchasers of residential land in NSW and Victoria will also need to consider the long-term holding costs for residential land (in NSW) and all land subject to land tax (in Victoria) having regard to the stamp duty surcharge.

In NSW, for residential developers, along with the abolition of the 12 month deferral for the payment of stamp duty for off-the-plan purchases of residential property, two other changes could have an impact on off-the-plan sales: the abolition of both principal place of residence exemption and the tax free threshold for land tax for foreign persons.

Source: Clayton UTZ

Capital gains push higher in August, led by strong rises in Sydney & Melbourne house values

The CoreLogic Home Value Index recorded a 1.1% rise in dwelling values in August, with six of the eight capital cities recording a lift in dwelling values over the month.

Buyer momentum continues to build in the already strong early spring Melbourne home auction market, which recorded month-high results at the weekend.

Melbourne recorded a clearance rate of 78.4 per cent on Saturday, which was ahead of the 77.5 per cent reported over the previous weekend and well up on the 75.7 per cent recorded over the same weekend last year.

The weekend result was the highest recorded by the local market for a month and consolidates the strong start to the early spring selling season over recent weekends. The current robust nature of the Melbourne housing market is in contrast to last spring, when the market tracked backwards under rising mortgage rates.

The Melbourne auction market recorded its highest result for a month on the weekend.Photo: Luis Ascui

Saturday’s higher result was recorded despite a sharp increase in auction numbers, with 846 listings reported compared to the 718 auctioned the previous weekend. Auction numbers, however, remained well below last year’s 1034 offering over the same weekend.

The current strength of the Melbourne market is being shared consistently by most suburbs, however, the north continues to be the star performer. The north suburban region recorded the highest clearance rate at the weekend with a booming 89.3 per cent, followed by the outer east with 82.7 per cent, the north-east with 81.5 per cent, the south-east with 80.6 per cent, the west with 78.2 per cent, the inner city with 76.7 per cent, the inner south with 76.6 per cent and the highest sales at 85, and the inner east with a clearance rate of 71.8 per cent.

Notable sales reported at the weekend included:

Strong buyer activity is being fuelled by historically low interest rates. Photo: Luis Ascui

• a five-bedroom home at 11 Keats Street, Sandringham, sold by Hocking Stuart for $3.75 million;
• a five-bedroom home at 14 Marlborough Avenue, Camberwell, sold for $3.36 million by Marshall White;
• a four-bedroom home at 29 Fairfield Avenue, Camberwell, sold for $3,165,000 also by Marshall White;
• a four-bedroom home at 58 Auburn Grove, Hawthorn East, sold for $3.1 million by Kay and Burton;
• a four-bedroom home at 32 Caroline Street, Clifton Hill, sold by Collins Simms for $3,010,000.

The most expensive property reported sold at auction was a four-bedroom home at 204 Esplanade, Brighton, which sold for $6.5 million by Charlton King. The most affordable property reported sold at the weekend was a one-bedroom unit at 25/4 Wando Grove, St Kilda East, which sold for $221,000.

Melbourne recorded a median auction price of $870,000 on Saturday, which was higher than the $860,000 reported last weekend and 7.8 per cent higher than the $806,888 recorded over the same weekend last year. A total of $406.9 million was reported sold at auction in Melbourne at the weekend.

Number 11 Keats Street, Sandringham, sold for $3.75 million on Saturday. Photo: Hocking Stuart

The Melbourne auction market continues to steam into spring, although auction numbers remain well below last year’s record-level offerings. Total listings are also lower, with newly listed homes falling by 4.5 per cent over August compared to the same month last year.

Positive economic news will help to bolster the local housing market, with the Australian Bureau of Statistics reporting that GDP increased by 3.3 per cent over the year ending the June quarter — the best annual result in four years, although much of the recent growth reflected government spending.

Strong buyer activity is being fuelled by historically low interest rates and solid competition amongst banks for mortgage customers. Although the Reserve Bank has predictably left official rates on hold over September after last month’s cut, chances remain of another cut later this year, particularly if the labour market deteriorates, inflation continues to decline and the dollar remains high.

A buyer paid $3.1 million for 58 Auburn Grove, Hawthorn East, at the weekend. Photo: Kay & Burton

Source: Andrew Wilson

SYDNEY’S WEST LEADS THE WAY IN LAND VALUES GROWTH

Land values in Sydney’s West underwent a boom in the last financial year far exceeding the rest of the greater metropolitan area, according to new figures released by NSW Valuer General Simon Gilkes today.

With NSW land values now tipping over $1.34 trillion, this represents a 19.6 per cent growth rate on last year’s $1.12 trillion total. The local government areas of Parramatta, Blacktown and Holroyd recorded the strongest growth in residential land values. Annual land valuations calculated by the Office of the Valuer General are for land only and do not include the value of the home or other improvements.

Blacktown topped the state, with the local government area recording a 47 per cent growth in the value of residential land in 2014/2015. Holroyd and Parramatta followed with growth rates of 38 and 35.9 per cent respectively. Two further local government areas west of the CBD – Fairfield and Auburn – were also among the nine local government areas recording residential land value growth greater than 30 per cent in 2014/15. “Residential land values showed significant growth over the year to 1 July 2015, particularly in Sydney’s more affordable areas around Parramatta and beyond,” Mr Gilkes said. “These increases have been fuelled in part by major improvements to transport infrastructure along with historically low interest rates. The market has also been supported by increased land supply through major new land releases and increases to permitted residential densities in many areas.” Four other local government areas (LGAs) recorded growth rates higher than 30 per cent – Canada Bay (30.1 per cent), The Hills Shire (31.8 per cent), Randwick (34.8 per cent) and Shellharbour, the only LGA outside the Sydney metropolitan basin – at 35 per cent.

The new valuations have pushed a further five Sydney LGAs into the $1 million plus category for median residential land value. Canada Bay (median land value $1.05 million), Lane Cove and North Sydney (both $1.11 million), Strathfield ($1.14 million) and Randwick ($1.15 million) join Manly ($1.26 million), Willoughby ($1.32 million), Hunters Hill ($1.36 million), Waverley ($1.41 million), Woollahra ($1.57 million) and Mosman ($1.59 million). Eight regional and rural LGAs in the state experienced negative growth, with Cobar, Muswellbrook and Bogan dropping the most in value with negative growth of 16.4 percent, 10.4 per cent and 6.4 per cent respectively. More than 2.5 million residential, rural, business and industrial land values for properties in NSW were assessed over the past six months, with landowners in 47 LGAs to receive valuation notices stating the land value of properties based on market conditions as at 1 July 2015. Although only about one third of NSW LGAs receive a Notice of Valuation each year, all land in NSW is valued on an annual basis. Mr Gilkes said the latest land values will help the 47 local councils determine the amount of council rates landholders pay. “While important, valuations are only one of the factors councils use to determine each landholder’s rating liability,” he said. “Increases or decreases in land values do not necessarily lead to similar increases or decreases in rates.”

Source:  The Valuer General,  an independent statutory officer appointed by the Governor of NSW to oversee the valuation system.